Acquisto sicuro di immobili donati: la guida aggiornata degli esperti

I regali sono sempre un piacere, ma quando il dono in questione è un immobile, ci sono dei diritti e dei doveri, dei vincoli e dei rischi legali che non possono essere sottovalutati. Fortunatamente basta rivolgersi a degli esperti del settore con la piattaforma di riferimento nel settore: NotaioFacile, per aver chiariti tutti i dubbi in merito a ciò che concerne l’ambito notarile, come appunto lo è la questione dell’acquisto di immobili donati.

Immobili donativi: cosa sono, cosa valutare per l’acquisto, qual è il ruolo del notaio

Le provenienze donative in ambito immobiliare si riferiscono a beni che provengono da una donazione, e cioè che sono stati trasferiti da un soggetto a un altro in forma gratuita, senza aver corrisposto un pagamento. In pratica, se un proprietario vuole vendere un immobile che ha ricevuto in donazione, sta mettendo in vendita un bene di origine donativa.

Alcuni aspetti possono rendere rischiose le provenienze donative. Il primo riguarda i diritti dei legittimari. Se il donante aveva eredi legittimi (figli, coniuge, genitori), questi potrebbero contestare la donazione se ritengono che la loro quota di legittima sia stata intaccata. Possono conseguire, dunque, azioni di riduzione, cioè l’annullamento parziale della donazione, con conseguenze anche per l’acquirente.

Inoltre, un immobile ricevuto in donazione potrebbe avere vincoli o ipoteche legate alla successione che vengono definiti oneri non visibili, poiché non emergono subito dalla visura catastale o dal registro.

Quanto ai rischi legali per l’acquirente, se la donazione viene impugnata da un legittimario, l’acquirente potrebbe trovarsi coinvolto in contenziosi per la restituzione del bene o per il risarcimento.

Pertanto, è necessario che i notai e le banche incaricate di concedere un mutuo per l’acquisto di un immobile (che si tratti di prima o seconda casa) effettuino dei controlli più stringenti quando un loro utente intende acquistare un immobile con provenienza donativa. Il notaio, in particolare, farà delle verifiche più approfondite sulla regolarità della donazione e sull’assenza di contestazioni, mentre le banche potrebbero essere più caute nel concedere mutui su questi immobili.

Ad ogni modo, in fase di richiesta preventivo notaio online, tutti questi aspetti verranno chiariti. Così come verrà chiarito il fatto che comprare un immobile da provenienza donativa non è un problema se si è in possesso di tutta la documentazione completa e se il parere legale del notaio dà all’utente il benestare, dopo essersi assicurato di aver ridotto i rischi di contenzioso ereditario.

Quando un immobile ha provenienza donativa, infatti, il notaio svolge verifiche più approfondite rispetto a un classico acquisto, in modo da tutelare l’acquirente sotto ogni punto di vista. In particolare, il notaio controlla l’atto di donazione, per verificare che la donazione sia stata regolarmente trascritta nei registri immobiliari e che l’atto sia completo e conforme alle norme, con firme autenticate e registrazione corretta. In merito alla situazione degli eredi legittimari, il notaio si accerta della loro presenza, controllando che non ci siano cause legali contro il donante o azioni di riduzione già avviate o potenziali da parte degli eredi.

Vanno controllate dal notaio anche le eventuali ipoteche, pignoramenti o vincoli sull’immobile, nonché la presenza di trascrizioni successive alla donazione che possano interferire con il trasferimento. Infine, rimane da assicurarsi che l’immobile sia regolarmente accatastato e conforme alle planimetrie, verificando eventuali abusi edilizi o vincoli urbanistici.

Il compito del notaio è quello di garantire che l’acquirente non subisca conseguenze legali future, soprattutto legate a contestazioni degli eredi o a vizi nell’atto di donazione. Per queste e altre operazioni puoi avvalerti del Notaio a Milano. 

Tutela dell’acquirente immobiliare: cosa dice la legge italiana

In Italia è in corso una riforma che punta a modificare la disciplina della circolazione degli immobili di provenienza donativa, per accrescere le tutele degli acquirenti. Gli articoli già vigenti del Codice Civile disciplinano le azioni che gli eredi legittimari possono esercitare quando una donazione ha leso la loro quota di legittima, come nel caso specifico degli articoli 561 c.c. (azione di restituzione verso il donatario) e 563 c.c. (azione di restituzione verso gli aventi causa del donatario).

Lo scorso 8 ottobre 2025, il Senato della Repubblica ha approvato il disegno di legge n. 1184, che all’articolo 15 introduce «Disposizioni per l’agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazione». Con questa riforma si prevede che, relativamente agli immobili provenienti da donazione e acquistati da terzi, non sia più possibile per gli eredi lesi pretendere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente (cioè chi lo ha comprato).

Rimane comunque valido il diritto degli eredi di essere risarciti in denaro nei confronti del donatario per quanto riguarda la quota di legittima lesa.