Milano vieta le key box dal 2026: cosa cambia per affitti brevi e proprietari

Cosa sono le key box e perché sono esplose a Milano

Le key box, o lockbox, sono piccole cassette di metallo fissate a cancelli, paletti, griglie o muri. All’interno c’è un mazzo di chiavi, accessibile tramite codice. Per molti host di affitti brevi sono diventate lo strumento base per il self check-in: il turista arriva, digita il codice, prende le chiavi e va direttamente in appartamento, senza incontrare il proprietario.

Negli ultimi anni, soprattutto nelle zone centrali e turistiche, questi dispositivi sono comparsi su pali della luce, cancelli condominiali, recinzioni e persino sulla segnaletica stradale. Così tanto da diventare un simbolo visibile del boom degli affitti brevi in città e della tensione tra turismo e vita quotidiana dei residenti.

Cosa ha deciso il Comune: la modifica al Regolamento di Polizia Urbana

Nei primi giorni di dicembre 2025 il Consiglio comunale di Milano ha approvato una modifica al Regolamento di Polizia Urbana che introduce un divieto esplicito di installare key box su suolo pubblico e su alcune strutture private affacciate sulla strada.

La delibera nasce dall’iniziativa di maggioranza in Consiglio e arriva dopo mesi di dibattito su affitti brevi, decoro urbano e sicurezza. L’obiettivo dichiarato da Palazzo Marino è doppio:

• tutelare lo spazio pubblico da un uso privatistico senza autorizzazione;
• ridurre le zone grigie legate a sicurezza e tracciabilità degli ospiti negli affitti brevi.

Il provvedimento, approvato a inizio dicembre, entrerà in vigore da gennaio 2026, dopo i 30 giorni tecnici dalla pubblicazione della delibera. Da quel momento le key box “fuori norma” diventeranno a tutti gli effetti vietate.

Dove saranno vietate le key box dal 2026

Il divieto non riguarda genericamente “le key box ovunque”, ma precise situazioni elencate nella nuova norma del Regolamento di Polizia Urbana.

A partire da gennaio 2026 a Milano sarà vietato installare key box:

• su elementi di arredo urbano (panchine, fioriere, barriere ecc.);
• sulla segnaletica stradale (cartelli, pali dei segnali, indicatori);
• su recinzioni e cancellate che insistono sul suolo pubblico;
• su pali della luce e altri manufatti dell’illuminazione pubblica;
• su altre strutture collocate su suolo pubblico;
• su strutture private che si affacciano o sporgono su spazio pubblico, ad esempio grate, inferriate, cancelli e portoni che danno direttamente sulla strada.

La logica è chiara: lo spazio pubblico e ciò che “sporge” su di esso non può diventare un “magazzino privato a cielo aperto” per il business degli affitti brevi, come ripetuto anche in Commissione Sicurezza.

La delibera non entra invece nel merito delle key box collocate all’interno degli edifici (ad esempio nell’androne condominiale o in un locale privato), che restano tema di regolamenti condominiali, norme di sicurezza e rapporti tra proprietari, amministratori e condòmini.

Sanzioni, rimozione e tempi per mettersi in regola

Il Comune ha previsto un periodo di adeguamento e un sistema di sanzioni per chi non rimuoverà le key box vietate.

• La delibera entra in vigore 30 giorni dopo l’approvazione, quindi a inizio gennaio 2026.
• Da quel momento, chi mantiene o installa key box in violazione del nuovo articolo rischia una sanzione amministrativa compresa tra 100 e 400 euro, oltre alle spese di rimozione coatta a proprio carico.
• Le cassette presenti su pali, cancelli, recinzioni e cartelli potranno essere rimosse dal Comune dopo i controlli della Polizia Locale e degli uffici competenti.

È quindi consigliabile che proprietari, gestori e property manager che usano key box in strada:

• verifichino subito dove sono collocati i dispositivi (suolo pubblico o parti che sporgono sulla via);
• programmino la rimozione prima dell’entrata in vigore del divieto;
• studino per tempo soluzioni alternative di consegna chiavi, per non trovarsi impreparati alla nuova stagione turistica.

Chi non si adegua rischia non solo la multa, ma anche l’immagine di gestore poco attento alle regole in un momento in cui il tema affitti brevi è al centro del dibattito pubblico.

Come cambiano i check-in: alternative per gli host

Il divieto delle key box su suolo pubblico non significa la fine del self check-in in assoluto, ma obbliga gli host a rivedere i propri modelli.

A livello nazionale, negli ultimi mesi si è discusso molto su identificazione “de visu” dell’ospite, sentenze e circolari ministeriali. La sintesi è che:

• l’ospite deve essere identificato di persona o in modalità che consentano un controllo visivo (video, strumenti certificati);
• le soluzioni “chiave in cassetta in strada e nessun controllo” sono le più esposte a contestazioni, sia sul piano di sicurezza che su quello della legalità.

Per questo molti operatori stanno virando verso:

• check-in assistito in fascia oraria concordata;
• citofoni e videocitofoni smart integrati con sistemi di apertura;
• soluzioni di video-identificazione conforme con invio documenti e controllo remoto, offerte da provider specializzati;
• key box o serrature elettroniche installate all’interno di aree private non esposte sulla strada (se compatibili con regolamenti condominiali e norme vigenti).

In ogni caso, vista la rapida evoluzione normativa, è prudente che host e property manager si confrontino con:

• il proprio amministratore di condominio;
• un consulente legale o fiscale aggiornato sul tema extra-alberghiero;
• le associazioni di categoria che seguono da vicino la questione affitti brevi.

Affitti brevi, decoro urbano e proteste dei residenti

La stretta sulle key box si inserisce in un quadro più ampio: a Milano gli affitti brevi sono cresciuti rapidamente negli ultimi anni, con decine di migliaia di alloggi tra case vacanza, b&b e appartamenti in gestione professionale.

Le associazioni di categoria temono che il divieto colpisca soprattutto chi lavora in regola, costringendo a ripensare procedure e ospitalità. Dall’altra parte comitati di quartiere e residenti da tempo segnalano:

• l’effetto sul costo degli affitti per chi vive stabilmente in città;
• l’impatto sul decoro di portoni e vie “tappezzati” di cassette metalliche;
• i rischi di uso illecito delle key box (per nascondere oggetti o droga), emersi anche in alcune indagini di cronaca.

Il Comune rivendica la scelta come un modo per rimettere ordine nello spazio pubblico e distinguere tra chi lavora rispettando le regole e chi occupa il suolo cittadino senza autorizzazione. Il vero banco di prova sarà il 2026: quando la norma sarà operativa, si capirà se i controlli saranno effettivi e se il divieto porterà davvero più equilibrio tra turismo e vita quotidiana.

FAQ: domande frequenti sul divieto di key box a Milano

Da quando le key box saranno vietate a Milano?

Il divieto entra in vigore da gennaio 2026, circa 30 giorni dopo l’approvazione della delibera in Consiglio comunale. Da quel momento le cassette installate in violazione delle nuove regole potranno essere sanzionate e rimosse.

Posso tenere una key box nel mio androne condominiale?

La delibera comunale si concentra su suolo pubblico e strutture che si affacciano o sporgono sulla strada. Le key box in aree interne restano soggette a regole condominiali, norme di sicurezza e alla disciplina generale su identificazione degli ospiti. In caso di dubbio è bene confrontarsi con l’amministratore e con un professionista.

Cosa rischio se non rimuovo la key box dalla cancellata?

Dal 2026, lasciare una key box su cancellate, pali, recinzioni o segnaletica stradale espone a sanzioni amministrative tra 100 e 400 euro, oltre alle spese di rimozione coatta a carico del proprietario del dispositivo.

Il self check-in è vietato?

No, non tutto il self check-in è vietato. Il tema centrale è che l’ospite deve essere identificato in modo conforme alle norme (anche tramite strumenti di video-identificazione) e che lo spazio pubblico non può essere usato come deposito privato di cassette. Chi fa affitti brevi deve quindi adottare soluzioni più strutturate e rispettose delle regole.