Mutui e finanziamenti: come cambiare banca e rinegoziare il contratto

I sottoscrittori di un mutuo ipotecario possono trasferirlo ad altro istituto di credito o modificarne i contenuti senza spese. Detta “portabilità”, prevista dalla Finanziaria del 2007, è tuttora vigente, ma non tutti i potenziali interessati ne conoscono gli aspetti normativi.

Tecnicamente il trasferimento del mutuo è definito “surroga” o “surrogazione”, e consente la migrazione del contratto di base verso altro istituto di credito che offra migliori condizioni, come ad esempio l’allungamento delle rate, il cambio da tasso fisso a tasso variabile, ovvero una situazione complessiva più conveniente per il mutuatario o comunque più rispondente alle sue esigenze.

Le norme di riferimento si trovano all’interno del decreto-legge coordinato con la legge di conversione, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 77 del 2 aprile 2007 - Supplemento ordinario n. 91. Il decreto è intitolato "Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese, la valorizzazione dell'istruzione tecnico-professionale e la rottamazione di autoveicoli".

Più in dettaglio:

• Art. 8, comma 1 della legge citata - In riferimento a “mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento”, è sancito il divieto per gli “intermediari bancari e finanziari” di precludere al debitore l’esercizio della facoltà di “surrogare” il mutuante. Detto in parole semplici, il legislatore vieta alle banche di impedire o complicare al sottoscrittore di un mutuo (o di un finanziamento) l’esercizio del diritto di sostituirle con un‘altra banca. Ne deriva che l’istituto concedente il mutuo è sempre obbligato ad accettare che un proprio cliente se ne vada da un concorrente, avendo peraltro il dovere (giuridicamente sanzionato) di provvedere al rilascio di apposito “nulla osta” entro 30 giorni dal ricevimento di apposita comunicazione.
• Art. 8, comma 2 - Sono descritte le conseguenze della surroga (in pratica del trasferimento) in ordine ai diritti del nuovo creditore: “Nell'ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato”, dunque il nuovo creditore si sostituisce in tutto e per tutto a quello precedente, anche per quanto riguarda le garanzie ipotecarie o fideiussorie.
• Art. 8, comma 3 - Sono testualmente descritte le formalità di legge necessarie per la surrogazione: “L'annotamento di surrogazione puo' essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata”. In altri termini, per l’inoltro della richiesta di surroga alla Conservatoria dei Registri Immobiliari è sempre necessario un contratto scritto. E’ anche previsto che il trasferimento del mutuo (o del finanziamento) ad altra banca non comporti spese per il richiedente: è infatti privo di rilevanza giuridica qualsiasi patto che “renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione”. Inoltre, qualunque clausola difforme dalle prescrizioni di legge è considerata nulla, pur non invalidando il sottostante contratto di mutuo o finanziamento, che resta quindi perfettamente valido e perciò “portabile”.
• Art. 8, comma 4 – “La surrogazione per volonta' del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali”.

A completamento della panoramica sull’argomento trattato, si precisa che delle spese per la surrogazione del mutuo o del finanziamento si fa sempre carico il nuovo creditore, tranne quelle relative all’iscrizione della surroga nei Registri Immobiliari, che devono invece essere pagate dal debitore per un ammontare di 35 euro.

La surroga, infine, è un’operazione che può essere ripetuta, fermo restando che la sussistenza di una pluralità di surroghe può incontrare la diffidenza delle banche le quali, ad ogni surroga, sono costrette ad affrontare costi di acquisizione del nuovo cliente, ragion per cui non vogliono trattare con soggetti che fanno loro correre il rischio di essere a loro volta rimpiazzate facilmente con un nuovo creditore.

Le anzidette disposizioni sulla surroga sono stabilite in primis a garanzia degli utenti dei servizi finanziari (in una logica più complessiva di tutela del consumatore), ma anche nell’interesse dello Stato a facilitare la circolazione del denaro e la libera concorrenza tra intermediari bancari e finanziari.

(Fonte: decreto-legge coordinato con la legge di conversione, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 77 del 2 aprile 2007 - Supplemento ordinario n. 91).    

Mirella Elisa Scotellaro

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